奈良県の宅建業免許｜事務所要件ガイド【行政書士が徹底解説】

宅地建物取引業（宅建業）の免許申請では、「事務所の要件を満たしているかどうか」が最も重要な審査ポイントの一つです。奈良県庁（県土マネジメント部まちづくり推進局建築安全推進課総務宅建係）では、事務所の独立性・継続性・専用性が厳格に確認されます。

この記事では、奈良県で宅建業免許を取得する際に必ず押さえておくべき事務所の基準・写真・間取り要件・注意点を、行政書士の視点から詳しく解説します。

この記事を書いた人

行政書士　大倉雄偉

事務所名称：大倉行政書士事務所
所在地：奈良県生駒市山崎町３番１１－１号
保有資格：行政書士（第22261170号）
　　　　　宅地建物取引士（第013565号）
一言：私は、かつて不動産関連の会社に勤務していた経験があり、宅建業に関する知識と実務経験が豊富です。

奈良県で宅建業免許を取得する／なぜ「事務所要件」が重要なのか

つまり、以下のように免許権者が定められています。

• 奈良県内にのみ事務所を設置する場合→奈良県知事　免許
• 奈良県と他府県にまたがって設置する場合→国土交通大臣　免許

また、宅建業を継続的に行うには、事務所が実在し、独立した形で機能していることが不可欠です。単なる一時的なスペースや他業者との共用スペースでは、「宅建業の事務所」とは認められません。

奈良県で宅建業免許を取得する／宅建業法上の「事務所」の定義

本店または支店

商業登記簿において本店または支店として登記された場所です。ただし、支店において宅建業を行う場合は、本店も宅建業の「事務所」として扱われます。本店が支店の業務を統括・管理する中枢機能を持つためです。

そのため、本店にも以下の要件を満たす必要があります。

• 専任の宅地建物取引士を設置していること
• 営業保証金の供託（または保証協会への加入）をしていること

一方、支店の登記があっても実際に宅建業を行っていない場合は、「事務所」としては扱われません。

本店・支店以外で、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所

例えば、「○○営業所」「○○出張所」「○○事務所」などの名称で業務を行う場所も、継続的に業務を行う設備を備え、宅建業に関する契約を締結できる権限を持つ使用人（政令使用人）を配置している場合、宅建業法上の「事務所」として扱われます。

このような施設は、実質的には支店に準ずるものと考えられ、宅建業法上の責任体制が求められます。したがって、単なる案内所や移動型施設（テント張り・仮設ブース等）は事務所として認められません。

宅建業の事務所として認められるための３つの基本要件

奈良県では、宅建業免許申請時に次の３要件を満たしているかを厳格に確認します。

継続性があること

「継続的に業務を行うことができる施設」であること。一時的な営業ブースやイベントスペースなどは不可です。

独立性が保たれていること

他業者や居住部分と区別され、明確に独立した空間である必要があります。次のような例は原則として認められません。

• テント張りやプレハブなど移動容易な施設
• ホテルの一室や共同事務所内でパーテーションがないもの
• 生活空間の一部（自宅リビングの一角など）

ただし、固定式パーテーション等で明確に区切られ、他の部屋を通らず直接入れる構造であれば認められる場合があります。

専用性があること

事務所部分が宅建業専用として整えられ、他の業務や生活行為と兼ねていないこと。「居室兼事務所」「倉庫の一角」などは原則不可です。

住宅の一部を宅建業の事務所とする場合の可否判断

自宅を兼ねた事務所にしたい場合は、次の３点が審査の基準になります。

• 可とされる例：玄関から直接入室でき、壁で生活部分と区切られているケース
• 不可とされる例：リビングを兼用、台所や居室を通らなければ事務所に入れないケース

住宅兼用の場合でも、事務所として社会通念上認識できる形態でなければ認められません。

他業者との共同フロア・同居の場合

同一の建物・フロアで他業者と同居している場合も、明確な区切りと独立した出入口が求められます。

• 可とされる例：パーテーションで明確に区切られ、入口も別
• 不可とされる例：机だけを区分けして共有している、間仕切りがない

事務所写真と図面の提出（奈良県申請時の必須資料）

奈良県では、事務所の実在と形態を確認するために、写真と間取り図の添付が義務付けられています。

提出が必要な写真（カラー）

• 建物全体（外観・全景）
• 建物入口
• 事務所入口
• 建物入口から事務所入口までの経路
• 事務所内部（全体が分かるように）
• 業者票および報酬額表の掲示状況（更新時のみ）

※すべてカラー写真で、更新申請の場合も新たに６ヶ月以内に撮影したものを提出します。過去の申請時と同一の写真を提出した場合は、再提出を求められる場合があります。

間取り図の提出

住宅兼用やビル内事務所の場合は、事務所部分の位置が明確に分かる間取り図または平面図を添付します。生活部分・他業者部分と区切られていることを視覚的に示す必要があります。

事務所の例と注意点まとめ

注意

奈良県では、コワーキングスペース・バーチャルオフィス・レンタル会議室等は、宅建業の事務所要件を満たさないとされています。

法人の本店・支店における留意点

法人の場合、商業登記簿上の本店が「主たる事務所」となります。たとえ宅建業を支店で行う場合でも、本店も「事務所」とみなされるため、本店にも以下の対応が必要です。

• 宅建士を専任で設置
• 標識（業者票）の掲示（新規の場合は申請時不要）
• 保証協会加入または営業保証金の供託

逆に、支店登記があっても宅建業を行わない支店は「事務所」扱いにはなりません。

まとめ：奈良県の宅建業免許は「事務所の形態」が最重要

奈良県で宅建業免許を取得する際は、単に「住所がある」「机がある」だけでは事務所として認められません。独立性・継続性・専用性を備えた実体的な施設であることが必須です。

• 固定された事務スペース
• 他業者・生活空間からの分離
• 写真・図面で確認できる明確な形態

これらを満たして初めて、免許審査の対象となります。

宅建業免許の申請にあたっては、要件の細部を誤ると再提出や不受理のリスクがあります。行政書士に依頼することで、事務所要件の現地確認から書類整備、写真添付までを正確にサポートできます。

奈良県で宅建業免許を申請される方はお任せください

＞奈良県で宅建業免許を取得する方法と行政書士代行のメリット

お問い合わせ

料金表

【関連・参考記事】
＞宅地建物取引業免許を申請される方への手引き