大阪で宅建業更新や変更手続きを行いました

今回、当事務所に宅地建物取引業に関して以下の業務のご依頼をいただきました。

• 宅地建物取引業免許更新手続き
• 専任の取引士の変更（増員）手続き
• 事務所の減床手続き

まずは、宅建業の更新手続きについて解説させていただきます。宅建業の更新は、宅建業免許の有効期間満了の日の９０日前から３０日前までに免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に申請を行います。大阪府では、宅建業の更新（法人）の際は以下の書類の提出が要求されます。

大阪で宅建業の更新を行う場合の必要書類

大阪府知事免許の宅建業の更新では、下記の書類の提出や提示が必要となります。

• 免許申請書（第一面から第四面）
• 株主や出資者に関する書面
• 相談役及び顧問に関する書面
• 略歴書
• 専任の宅地建物取引士の専任性確認書類
• 法人の登記簿謄本
• 宅地建物取引業経歴書（第一面、第二面）（※１）
• 貸借対照表及び損益計算書（※２）     
• 法人税、所得税の納税証明書（その１）（※２）
• 誓約書
• 専任の宅地建物取引士設置証明書
• 宅地建物取引業に従事する者の名簿 
• 事務所付近の地図（最寄り駅から事務所までの距離・時間を記入）
• 事務所の写真
• 事務所を使用する権原に関する書面
• 事務所の使用権限を確認できる賃貸借契約書や建物登記簿謄本等（提示）
• 身分証明書
• 後見登記されていないことの証明書 　
• 更新手数料（３３，０００円）

_{※）申請内容によっては、上記書類の他に提出や提示を求められる場合がありますので、ご注意ください。
※１）直前５年の各事業年度分が必要です。
※２）直前１年の事業年度分が必要です。}

宅建業の更新を行ううえでの注意

下記では、宅建業の免許更新手続きを行ううえでの注意点を記載しております。

免許申請書一式の副本を忘れない

前記で記載した必要書類を、咲洲庁舎の２階にある「建築振興課宅建業受付窓口（以下「宅建業窓口」といいます。下記写真⑴）」に提出します。提出する前の注意としては、準備した申請書等の書類は必ず副本（コピー可）と併せて提出する必要があります。副本の印刷を忘れている場合には、受付してもらうことができませんので、万一、副本の持参を忘れてしまった場合には、宅建業窓口の入り口を正面に見て左に「大阪府咲洲庁舎諸用紙販売所（下記写真⑵）」がありますので、そちらのコピー機で副本を印刷しましょう。（コピー費用１枚あたり１０円がかかります。）

免許申請書は、登記簿謄本に記載のあるとおりに記載する

申請書に記載する「会社名、本店所在地」は登記簿謄本のとおりに記載するようにしましょう。登記簿謄本のとおりに記載しなくとも受け取ってもらうことができますが、担当者によっては副本の書換えを要求されるケースがあります。

従たる営業所の書類を忘れない

営業場所が本店のみであれば、添付する書類として代表者と専任の取引士の身分証明書と登記されていないことの証明書を各２通ずつ（代表者と専任の取引士が同じ場合は各１通）提出しますが、従たる営業所や支店（以下「支店等」といいます。）を設置している場合には、政令使用人や専任の取引士の身分証明書や登記されていないことの証明書が追加で必要となります。これらの書類以外にも、支店等を設置している場合には下記の書類の提出又は提示が必要となります。

（従たる営業所を設置している場合に追加でいる書類）
・略歴書 （支店等の政令使用人と専任取引士）各１通
・専任の宅地建物取引士の専任性確認書類　
・宅地建物取引業に従事する者の名簿  （支店等で従事する者）
・事務所付近の地図（支店等）
・事務所の写真（〃）
・事務所の使用権限を確認できる賃貸借契約書や建物登記簿謄本等（提示）（※１）

^{※１）但し、更新の場合で契約に改定などが無い場合には提示不要です。}

宅地建物取引業経歴書は正確に

宅地建物取引業経歴書には、対象期間の代理や媒介並びに売却や購入の経歴を記載します。こちらの書面には、対象期間の正確な数字の提出が求められますので、適当な数字を記入してはいけません。宅建業者であれば、帳簿の記載と保管が義務づけられていますので、対象期間における「取引年月日、取引物件の所在、物件の面積、代金及び報酬の額等」の情報は確認できるかと思いますので、そちらを確認しながら正確に記入しましょう。特に、対象期間の最後の１年間については、貸借対照表及び損益計算書の提出が求められますので、これらの書面の数字と合致している必要があります。

事務所を使用する権原に関する書面には注意（新規申請時）

事務所を使用する権限に関する書面は、府庁の職員が厳しく確認します。賃貸の場合には、建物の所有者との賃貸借契約書、建物を所有している場合には登記簿謄本を持参し、これらの書類を提示しましょう。なお、宅建業更新の場合には、契約の改定が直近５年間にない場合には提示は不要です。

宅建業の更新手続きの解説は以上です。続いて、専任の取引士の増員について説明します。

専任の取引士の変更（増員）の届出手続き

専任の宅地建物取引士に変更（減員や増員）があった場合には、変更があった日から３０日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届出が必要です。今回の依頼では、更新手続きに加え、専任の取引士の変更手続きについても依頼いただきました。依頼の背景としては、更新の予定月のタイミングで本店の専任の取引士が退職するので、宅建士の入れ替えを行いたいというものでした。

このような場合には「専任の取引士の増員→宅建業の更新」の順に手続を行った方が効率的でしょう。理由は、先に宅建業の更新をしてしまうと、更新時で提出する書類に退職する予定の宅建士に関する「身分証明書、登記されていないことの証明書、略歴書等」が必要となるからです。下記に図で示します。

⑴専任の取引士の増員→宅建業の更新の順で手続する

申請内容	手続前	専任の取引士の増員	宅建業の更新
申請に必要な書類の対象者	―	・専任の取引士（新しい人）	・代表者 ・専任の取引士（新しい人）

^{※）専任の取引士の増員手続と宅建業の更新手続きを同日にする場合には、身分証明書や登記されていないことの証明書等の援用が可能です。（つまり、１通ずつでよいです。）}

⑵宅建業の更新→専任の取引士の増員の順で手続する

申請内容	手続前	宅建業の更新	専任の取引士の増員
申請に必要な書類の対象者	―	・代表者 ・専任の取引士（退職予定者）	・専任の取引士（新しい人）

前記⑴⑵の表からご確認いただけるように、どちらの手続を先するかによって必要な書類が異なります。

専任の取引士の変更（増員）届出の必要書類

下記の必要書類は、専任の取引士として他の会社から、又は新しく選任された場合の必要な書類でございます。法人の間の専任の取引士の異動の場合には、一部添付書が不要となります。

• 変更届出書（第一面、第四面 ）
• 専任の宅地建物取引士設置証明書
• 略歴書
• 宅地建物取引業法第31条の3第1項に規定する専任の宅地建物取引士の設置等に係る誓約書
• 専任の宅地建物取引士の宅地建物取引士証の写し
• 身分証明書
• 登記されていないことの証明書
• 宅地建物取引業に従事する者の名簿

専任の取引士の変更（増員）届出の注意点

別の会社で専任の取引士として就任していた場合で、新しい会社の専任の取引士になるには、前の会社の退職証明書（原則、前の会社の法人印の押印がされている書面）が必要となります。

事務所の減床手続き

事務所として申請している、場所の床面積が減少した場合には、減床の手続を行う必要があります。減床の手続は、事務所の減床が生じた日から３０日以内に、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届出なければなりません。減床が生じるケースとしては、所有している建物の部屋の一部を他の事務所に賃貸する等のケースです。

（事務所の減床の際に提出する書類）
・変更届出書（第一面、第三面）
・建物登記簿謄本又は固定資産評価証明、その他所有の事実を確認できる書類
・建物賃貸借契約書等（賃貸借等の場合）
・事務所付近の地図
・事務所の写真（事務所の要件や写真の撮り方等について必ず手引きをご確認ください）

^{※）必要書類は各都道府県によって異なる場合があります。詳細は、各窓口にお問い合わせください。}

大阪の宅建業更新や新規申請、変更はお任せください

大阪府又はその周辺の府県で、宅建業の更新、申請、変更にお困りでしたら、当事務所にご相談ください。当事務所の行政書士は、宅建士の資格を有しておりますので宅建業法については一定の知識を備えており、的確で迅速なサービス提供ができると自負しております。

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