相続登記は2027年3月31日まで？過去の相続・3年ルール・相続人申告登記を行政書士が解説【2026年版】

「親や祖父母が亡くなった後、実家や土地の名義をそのままにしている」「何十年も前の相続なので、今さら登記しなくてもよいと思っていた」という方は注意が必要です。

2024年4月1日から、不動産を相続した場合の相続登記が法律上の義務になりました。この制度は2024年4月1日以降に発生した相続だけを対象とするものではありません。それ以前に発生した相続で、現在も亡くなった方の名義のままになっている土地や建物についても対象になります。

特に、2024年4月1日より前から相続した不動産があることを知っていた方にとって重要なのが、2027年3月31日という期限です。

この記事では、相続登記の義務化について、2027年3月31日の意味、3年という期間の考え方、期限までに遺産分割がまとまらない場合の相続人申告登記、2026年に始まった所有不動産記録証明制度まで、2026年9月時点の制度をもとに整理します。

相続登記はなぜ義務化されたのか

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を相続人へ変更する手続です。

以前は相続登記そのものに法律上の申請義務がなく、相続した実家を売却する予定がない場合などには、亡くなった方の名義のまま長期間放置されるケースがありました。

しかし、相続登記がされない状態で次の相続、その次の相続が発生すると、登記簿を確認しても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が生じやすくなります。

そこで制度が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

2027年3月31日が期限になるのはどのような人？

相続登記義務化について最も注意したいのが、2024年4月1日より前に発生していた相続も対象になるという点です。

たとえば、2010年に父が亡くなり、自宅の土地・建物を相続したことを当時から知っていたものの、父名義のまま登記をしていない場合、「2024年より前の相続だから義務化とは関係ない」ということにはなりません。

このようなケースでは、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

ケース	基本的な期限の考え方
2024年4月1日以降に不動産を相続したことを知った	不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内
2024年4月1日より前から不動産を相続したことを知っていた	原則として2027年3月31日まで
相続自体は2024年4月1日より前だが、不動産を取得したことを2024年4月以降に知った	その事実を知った日から原則3年以内

つまり、単純に「亡くなってから3年」と数える制度ではありません。相続開始の時期や、その不動産を取得したことを知った時期によって期限が変わる場合があります。

相続登記をしないとすぐ10万円の過料になる？

相続登記の申請義務について、正当な理由がないまま違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ただし、「期限を1日過ぎれば自動的に10万円を支払う」という仕組みではありません。

法務省が公表している運用では、登記官が相続登記の申請義務違反を把握した場合、まず義務を負う方に対して相続登記をするよう催告する仕組みになっています。

その催告を受けても、正当な理由なく定められた期間内に登記をしない場合には、登記官から裁判所へ通知され、最終的に過料を科すかどうか、金額をいくらにするかは裁判所が判断します。

「正当な理由」が認められる場合もある

法務省は、一般に正当な理由が認められ得る例として、相続人が非常に多数で戸籍収集や相続人調査に多くの時間が必要な場合、遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合、義務を負う方に重病などの事情がある場合などを挙げています。

ただし、「忙しかった」「家族で話合いをしていなかった」というだけで当然に期限が延長されるという制度ではありません。

正当な理由があるかどうかは個別事情によって判断されるため、期限を放置することは避けましょう。

遺産分割がまとまらないと相続登記できない？

相続人が複数いる場合、「誰が実家を相続するか決まっていないので、何もできない」と考える方も少なくありません。

しかし、相続登記の義務化では、遺産分割協議がまとまらないケースに対応するため、相続人申告登記という制度が設けられています。

相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が開始したこと、自分がその相続人であることを登記官へ申し出ることで、相続登記の基本的な申請義務を簡易に履行できる制度です。

相続人申告登記の主な特徴

項目	内容
申出できる人	相続人。特定の相続人が単独で申し出ることも可能
目的	相続登記の基本的な申請義務を簡易に履行するため
登録免許税	かからない
法定相続分の確定	申出の段階で法定相続人全員の範囲や法定相続分を確定する必要はない
不動産の売却	相続人申告登記だけでは売却のための通常の相続登記の代わりにはならない

相続人申告登記の後に遺産分割がまとまった場合

相続人申告登記をした後に、「実家は長男が取得する」「土地は配偶者が取得する」など、遺産分割協議が成立することがあります。

この場合には、相続人申告登記をしたから何もしなくてよいわけではありません。

遺産分割によって不動産を取得した場合には、原則として遺産分割が成立した日から3年以内に、その遺産分割の内容を反映した相続登記を申請する必要があります。

相続登記の義務には、最初の「基本的義務」と、遺産分割成立後の「追加的義務」があると理解すると分かりやすいでしょう。

段階	必要となる対応の例
相続発生後、遺産分割が未成立	期限内に通常の相続登記を行うか、状況に応じて相続人申告登記を検討
その後に遺産分割が成立	遺産分割成立から原則3年以内に、その内容に応じた相続登記を行う

親がどこに不動産を持っていたか分からない場合はどうする？

相続登記を進める際に意外と多い問題が、亡くなった方が所有していた不動産を相続人が把握できていないことです。

自宅だけでなく、昔取得した山林、遠方の土地、共有持分などが存在することもあります。

この問題への対応として、2026年2月2日から所有不動産記録証明制度が始まりました。

この制度では、登記官が特定の方について、所有権の登記名義人として記録されている不動産を検索し、一覧的にまとめた証明書を交付します。

誰が請求できる？

所有不動産記録証明書は、登記簿上の所有権の登記名義人本人のほか、その相続人その他の一般承継人が請求できます。代理人による請求も認められています。

全国の法務局・地方法務局、支局、出張所で書面による請求ができるほか、郵送やオンラインによる方法も用意されています。

2026年時点の手数料

請求方法	交付方法	検索条件1件・1通当たりの手数料
書面請求	窓口等	1,600円
オンライン請求	郵送交付	1,500円
オンライン請求	窓口交付	1,470円

注意したいのは、証明書が「氏名・住所などの検索条件」を基に作成されることです。

登記簿に記録されている昔の住所と、請求時に指定した住所が一致していない場合などには、目的の不動産が抽出されない可能性があります。亡くなった方が何度も転居している場合には、戸籍の附票などを確認し、過去の住所を検索条件として指定することも検討します。

相続登記の期限が近いときに確認する5つのこと

2027年3月31日の期限が関係しそうな方は、まず次の順番で状況を整理すると分かりやすくなります。

1．亡くなった方名義の土地・建物がないか確認する

最初に、不動産の有無を確認します。

自宅だけを見るのではなく、土地、建物、私道部分の持分、山林、農地、遠方の不動産などがないか確認します。必要に応じて、2026年に開始した所有不動産記録証明制度も検討できます。

2．登記名義人を確認する

家族が「父の土地」と認識していても、登記簿を見ると祖父や曽祖父の名義のままという場合があります。

相続が何代にもわたって発生している場合、相続関係が複雑になる可能性があるため、早めの確認が必要です。

3．相続人を確認する

遺産分割をするためには、誰が相続人になるのかを正確に確認する必要があります。

被相続人の戸籍をたどった結果、家族が把握していなかった相続人が判明するケースも考えられます。

4．遺産分割がまとまっているか確認する

誰が不動産を取得するか決まっているのであれば、その内容に基づく手続を進めます。

一方で、話合いに時間がかかりそうな場合には、期限との関係で相続人申告登記を検討する必要がある場合があります。

5．登記申請を誰に依頼するか確認する

相続登記の申請代理は司法書士等の業務範囲です。行政書士が相続登記そのものを代理申請することはできません。

一方、相続手続では戸籍関係の整理、相続関係の確認、遺産分割協議書などの書類が関係することもあります。必要な手続を整理し、それぞれの専門家の業務範囲に応じて進めることが重要です。

登録免許税が免税になる場合もある

相続登記では、通常、登録免許税が必要になりますが、一定の土地については期間限定の免税措置が設けられています。

2026年9月時点では、たとえば不動産の価額が100万円以下の土地について、一定の要件を満たす相続による所有権移転登記などは、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置の対象となる場合があります。

また、相続によって土地を取得した方が相続登記をしないまま死亡し、その方を登記名義人とするために行う一定の登記についても免税措置があります。

2027年3月31日直前まで待たない方がよい理由

相続登記の期限が2027年3月31日だからといって、2027年3月になってから準備を始めればよいとは限りません。

相続手続では、戸籍を集めた結果、想定より多くの相続人が判明することがあります。また、登記簿上の所有者が一世代前ではなく二世代、三世代前の親族だったというケースでは、相続関係をさかのぼって整理する必要が生じます。

さらに、不動産が複数の自治体に存在している場合や、古い住所・氏名で登記されている場合には、資料確認にも時間がかかります。

生駒市・奈良市周辺で相続手続を確認したい方へ

奈良県生駒市をはじめ、奈良市、東大阪市、大阪市などにお住まいの方でも、親が所有していた不動産が別の都道府県に存在するケースは珍しくありません。

相続登記義務化では、「今住んでいる場所」だけでなく、亡くなった方名義の不動産を漏れなく確認することが重要です。

特に2024年4月1日以前に発生した相続をそのままにしている場合には、2027年3月31日の期限が関係する可能性があります。

よくある質問

2020年に亡くなった父名義の家も相続登記義務化の対象ですか？

はい。2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。2024年4月1日より前からその不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。

相続登記をしないと必ず10万円を支払うことになりますか？

期限を過ぎた時点で自動的に10万円が課される制度ではありません。正当な理由なく申請義務に違反した場合に10万円以下の過料の対象となる可能性があり、過料を科すかどうかや金額は裁判所が判断します。ただし、期限を放置してよいという意味ではありません。

兄弟で遺産分割の話がまとまっていません。どうすればよいですか？

遺産分割が期限までにまとまらず通常の相続登記を行うことが難しい場合、相続人申告登記によって基本的な申請義務を履行できる場合があります。ただし、その後に遺産分割が成立した場合には、その内容に応じた相続登記が別途必要です。

父が所有していた土地がどこにあるのか分かりません。

2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度を利用し、被相続人が登記名義人として記録されている不動産を一覧的に確認する方法があります。ただし、氏名・住所などの検索条件によっては抽出されない不動産がある可能性もあるため、過去の住所なども確認することが重要です。

行政書士に相続登記を依頼できますか？

不動産の相続登記の申請代理は司法書士等の業務範囲であり、行政書士が相続登記そのものを代理申請することはできません。相続では登記以外にも戸籍や遺産分割に関する書類などが関係するため、必要な手続を整理したうえで、それぞれの専門家の業務範囲に応じて進めることが大切です。

まとめ｜過去の相続こそ2027年3月31日の期限を確認

相続登記は2024年4月1日から義務化されていますが、対象となるのは制度開始後の相続だけではありません。

2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知りながら、亡くなった方の名義のままになっている土地や建物については、原則として2027年3月31日までという期限を意識する必要があります。

また、遺産分割がまとまらない場合には相続人申告登記という制度があり、不動産の所在自体が分からない場合には、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度も利用できます。

期限直前になってから調べ始めると、相続人調査や戸籍収集、不動産の確認に予想以上の時間がかかることがあります。「昔の相続だから大丈夫」と判断せず、まず登記名義と相続関係を確認するところから始めましょう。

参考サイト

• 法務省「相続登記の義務化」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 奈良地方法務局